מס על הכנסות מדמי שכירות: מה שכל משכיר חייב לדעת בשנת 2026

מסלול 1: פטור ממס עד תקרה

אם סך הכנסות השכירות למגורים לא עולה על תקרת הפטור החודשית, יש פטור מלא ממס. התקרה מתעדכנת מדי שנה, ואת הסכום המעודכן בודקים באתר רשות המסים או מול רואה חשבון. שקל אחד מעל התקרה, והפטור מתחיל להתכווץ.

למי זה מתאים? בעלי דירה אחת או שתיים עם שכירות נמוכה עד בינונית. החיסרון: אי אפשר לקזז הוצאות (תיקונים, פחת, ריבית משכנתא). מה שנכנס הוא הבסיס.

מסלול 2: מס מופחת בשיעור קבוע

משלמים מס בשיעור קבוע ומופחת על כל ההכנסה משכירות למגורים, בלי מדרגות ובלי חישוב. את השיעור ואת תנאי המסלול המעודכנים בודקים באתר רשות המסים.

למי זה מתאים? בעלי כמה דירות עם הכנסה מעל תקרת הפטור. מה לבדוק? יש מועד תשלום קבוע אחרי תום שנת המס, ואיחור גורר קנסות. את המועד המדויק בודקים באתר רשות המסים. החיסרון: גם כאן אי אפשר לקזז הוצאות. המס מחושב על הברוטו.

מסלול 3: מדרגות מס רגילות

ההכנסה משכירות מצטרפת לכל שאר ההכנסות שלכם ומחויבת במס לפי מדרגות המס הרגילות, שמתעדכנות מדי שנה.

למי זה מתאים? משכירים עם הוצאות גבוהות: ריבית משכנתא, שיפוצים, פחת, דמי ניהול. ההוצאות מקטינות את ההכנסה החייבת. מה לבדוק? המסלול דורש דוח שנתי למס הכנסה, ונהוג להיעזר ברואה חשבון. החיסרון: אם ההכנסות הכוללות גבוהות, חלק מההכנסה משכירות עלול להגיע למדרגות המס הגבוהות.

איך בוחרים מסלול מס על שכירות?

קו מחשבה נפוץ: כשההכנסה עד התקרה, בודקים קודם את הפטור. כשההכנסה מעל התקרה בלי הוצאות משמעותיות, נהוג לבחון את המסלול המופחת. כשיש הכנסה גבוהה עם הוצאות גבוהות, נהוג לבדוק את המדרגות הרגילות עם קיזוז. ההחלטה עצמה היא שאלה לרואה חשבון.

דוגמה מספרית להמחשה בלבד: דירה מושכרת תמורת 6,000 שקל, עם הוצאות חודשיות של 2,500 (ריבית משכנתא 2,000, ועד בית 200, ביטוח 150, תחזוקה 150). במסלול המופחת המס מחושב על כל 6,000 השקלים. במסלול המדרגות משלמים מס רק על 3,500 (ההכנסה פחות ההוצאות), לפי המדרגה השולית שלכם, ואם יש גם פחת על הנכס, הסכום החייב יורד עוד. איזה מסלול זול יותר תלוי בשיעורים המעודכנים ובשאר ההכנסות שלכם, ולכן עושים חשבון ולא תחושת בטן. זו שאלה שכדאי לבדוק מול רואה חשבון שמכיר נדל״ן.

ומה לגבי שכירות מסחרית? משרדים, חנויות ומחסנים לא נהנים מהמסלולים של שכירות למגורים. הם ממוסים בדרך כלל כהכנסה רגילה לפי מדרגות, ולרוב חלות עליהם גם חובות מע״מ והוצאת חשבונית.

טעויות נפוצות במיסוי שכירות

• "אני בפטור, אז אין לי מה לבדוק": גם במסלול הפטור כדאי לבדוק מול רואה חשבון אם חלה עליכם חובת דיווח, ולשמור את המסמכים שמראים שעמדתם בתנאי הפטור
• "בחרתי מסלול פעם אחת, זה לתמיד": ככלל אפשר לבחור מסלול מחדש בכל שנת מס. אם ההכנסות או ההוצאות השתנו, בדקו מחדש
• "אני לא מדווח כבר חמש שנים ואף אחד לא אמר כלום": לרשות המסים יש דרכים לאתר הכנסות משכירות שלא דווחו. מי שמשכיר בלי לדווח חשוף לשומה, ריביות וקנסות גם אחרי שנים
• "אשתי מקבלת את השכירות אז זה על שמה": ההכנסה מיוחסת לבעל הנכס, לא למקבל הכסף. לא משנה לאיזה חשבון נכנס

מה צריך לשמור למס הכנסה?

חוזה שכירות חתום עם תאריכים וסכומים, אישורי תשלום (העברות בנקאיות, לא מזומן), קבלות הוצאות (תיקונים, שיפוצים, ביטוח, ועד בית, ריבית משכנתא), ודוח שנתי אם בחרתם מסלול מדרגות.

שמרו הכל דיגיטלית: תיקייה לכל נכס, לכל שנה. רשות המסים יכולה לבקש מסמכים גם שנים אחורה, ואת תקופת השמירה הנדרשת בודקים מול רואה חשבון.