מס על הכנסות מדמי שכירות: מה שכל משכיר חייב לדעת בשנת 2026
הכנסה משכירות היא הכנסה חייבת במס, ויש שלושה מסלולים לשלם: פטור מלא עד תקרה חודשית שמתעדכנת כל שנה (בסביבות 5,700 שקל בשנת 2026), מס מופחת קבוע של 10% על כל ההכנסה, או מדרגות מס רגילות עם קיזוז הוצאות. הבחירה תלויה בסכום ההכנסה, בכמות הנכסים ובהוצאות שלכם, ואפשר לשנות מסלול כל שנה.
כן, צריך לשלם מס על הכנסה משכירות. אבל יש שלוש דרכים לשלם, ורוב המשכירים לא בוחרים את הנכונה. הנה כל מה שצריך כדי להחליט.
מסלול 1: פטור ממס עד תקרה
אם סך הכנסות השכירות למגורים לא עולה על תקרת הפטור החודשית, יש פטור מלא ממס. התקרה מתעדכנת כל שנה ועומדת בשנת 2026 בסביבות 5,700 שקל בחודש; את הסכום המדויק בודקים מול רשות המסים. שקל אחד מעל התקרה, והפטור מתחיל להתכווץ.
למי זה מתאים? בעלי דירה אחת או שתיים עם שכירות נמוכה עד בינונית. החיסרון: אי אפשר לקזז הוצאות (תיקונים, פחת, ריבית משכנתא). מה שנכנס הוא הבסיס.
מסלול 2: מס מופחת של 10%
משלמים 10% מס קבוע על כל ההכנסה משכירות למגורים, בלי מדרגות ובלי חישוב.
למי זה מתאים? בעלי כמה דירות עם הכנסה מעל תקרת הפטור. מה לבדוק? צריך לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס, ואיחור גורר קנסות. החיסרון: גם כאן אי אפשר לקזז הוצאות. עשרה אחוזים מהברוטו.
מסלול 3: מדרגות מס רגילות
ההכנסה משכירות מצטרפת לכל שאר ההכנסות שלכם ומחויבת במס לפי מדרגות (10% עד 50%).
למי זה מתאים? משכירים עם הוצאות גבוהות: משכנתא, שיפוצים, פחת, דמי ניהול. ההוצאות מקטינות את ההכנסה החייבת. מה לבדוק? המסלול דורש דוח שנתי למס הכנסה, וכדאי רואה חשבון. החיסרון: המס יכול להגיע לחמישים אחוז אם ההכנסות הכוללות גבוהות.
איך בוחרים מסלול מס על שכירות?
הכלל הפשוט: הכנסה עד התקרה, פטור. הכנסה מעל התקרה בלי הוצאות משמעותיות, מסלול 10%. הכנסה גבוהה עם הוצאות גבוהות, מדרגות רגילות עם קיזוז.
דוגמה: דירה מושכרת תמורת 6,000 שקל, עם הוצאות חודשיות של 2,500 (משכנתא 2,000, ועד בית 200, ביטוח 150, תחזוקה 150). במסלול 10% המס הוא 600 שקל בחודש. במסלול מדרגות משלמים מס רק על 3,500 (ההכנסה פחות ההוצאות): במדרגה של 30% זה 1,050 שקל, אבל אם יש גם פחת על הנכס, הסכום החייב יורד עוד. בכל מקרה, תעשו חשבון ולא תחושת בטן. רואה חשבון שמכיר נדל״ן יחסוך לכם יותר מעלות השירות שלו.
ומה לגבי שכירות מסחרית? משרדים, חנויות ומחסנים לא נהנים מפטור או ממס מופחת. הם ממוסים כהכנסה רגילה לפי מדרגות, וחייבים גם במע״מ ובהוצאת חשבונית.
טעויות נפוצות במיסוי שכירות
- "אני בפטור, אז אני לא צריך לדווח": גם פטור דורש בחירה פעילה. בלי דיווח, רשות המסים לא יודעת שבחרתם פטור ויכולה לדרוש מס
- "בחרתי 10% פעם אחת, זה לתמיד": אפשר לשנות מסלול כל שנה. אם ההכנסות או ההוצאות השתנו, בדקו מחדש
- "אני לא מדווח כבר חמש שנים ואף אחד לא אמר כלום": רשות המסים משווה נתוני טאבו מול דיווחי מס. מי שמשכיר בלי לדווח חשוף לשומה, ריביות וקנסות גם אחרי שנים
- "אשתי מקבלת את השכירות אז זה על שמה": ההכנסה מיוחסת לבעל הנכס, לא למקבל הכסף. לא משנה לאיזה חשבון נכנס
מה צריך לשמור למס הכנסה?
חוזה שכירות חתום עם תאריכים וסכומים, אישורי תשלום (העברות בנקאיות, לא מזומן), קבלות הוצאות (תיקונים, שיפוצים, ביטוח, ועד בית, ריבית משכנתא), ודוח שנתי אם בחרתם מסלול מדרגות.
שמרו הכל דיגיטלית: תיקייה לכל נכס, לכל שנה. רשות המסים יכולה לבקש שש שנים אחורה.
מסלול המס הנכון יכול להיות ההבדל של אלפי שקלים בשנה, והוא מתחיל בנתונים מסודרים: כשכל ההכנסות, ההוצאות והקבלות של כל נכס מרוכזות במקום אחד, הבחירה בין המסלולים הופכת מחישוב מפחיד לשורה בדוח.
שאלות נפוצות
- כמה מס משלמים על שכירות של 5,000 שקל?
- אם זו ההכנסה היחידה משכירות למגורים והיא מתחת לתקרת הפטור (בסביבות 5,700 שקל בחודש בשנת 2026), אפס. מעל התקרה, תלוי במסלול שבחרתם.
- האם צריך לפתוח תיק במס הכנסה בשביל שכירות?
- לא בהכרח. במסלול פטור ובמסלול 10% לא חייבים לפתוח תיק, אבל חייבים לדווח. במסלול מדרגות כן.
- האם אפשר לקזז פחת על דירה להשכרה?
- רק במסלול מדרגות רגילות. הפחת המקובל על מבנה מגורים הוא 2% לשנה מערך הבנייה (לא הקרקע), והוא מקטין את ההכנסה החייבת.
המאמר מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או ייעוץ השקעות. לפני קבלת החלטות כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.